Comment obtenir un crédit immobilier quand on est en portage salarial ? Voici quelques conseils donnés par MISSIONS-CADRES, portage salarial.
Introduction
Par Bernard Beguin, secrétaire général de MISSIONS-CADRES
Depuis 2011, les banques sont devenues plus frileuses pour accorder un crédit immobilier suite aux exigences de la banque de France. La baisse du prix de l’immobilier ces dernières années augmente les risques des établissements bancaires qui ne sont pas certains de se rembourser sur la valeur du bien en cas de non-paiement de l’emprunteur. Dans ce contexte, obtenir un crédit à un taux bas est plus difficile. Pour les professionnels en portage salarial dont les revenus sont variables, l’exercice peut paraît encore plus ardu. Voici quelques conseils pour bien préparer son dossier.
1. Etes-vous un client crédible pour une banque en tant que porté salarié ?
Les banques connaissent de mieux en mieux le statut du portage salarial [site les avantages du portage salarial]. Le porté est souvent assimilé à un indépendant ou à un free-lance à cause de son autonomie professionnelle, il n’en reste pas moins que le profil d’un professionnel en portage salarial a 3 grands atouts pour une banque. Pensez d’ailleurs à les rappeler à votre conseiller bancaire…
1. 3 atouts pour obtenir un prêt bancaire quand on est en portage salarial
Le travailleur porté a un statut professionnel sécurisé
Le statut du portage salarial [site guide du portage salarial] est reconnu comme plus sécurisé qu’une activité en micro-entreprise, en profession libérale ou en petite entreprise. La première sécurité est la constance de la fiscalité : on travaille, on paye ; on ne travaille pas, on ne paye pas. Ainsi le CA réalisé lors d’une année en cours ne fait pas référence pour le calcul des taxes de l’année suivante.
Le travailleur porté a la même protection sociale qu’un salarié
Le porté salarié est également bien mieux protégé puisqu’il peut signer un CDI en portage salarial et qu’il a les mêmes avantages en termes de protection sociale qu’un salarié. En somme, en cas de maladie ou de congé maternité, le porté est rémunéré. Ses taux de cotisations lui assurent une retraite comme les salariés classiques, un point important lorsqu’on s’engage sur un crédit immobilier sur 20 ans.
Son profil professionnel est en général très qualifié
Si les rémunérations sont variables puisqu’elles dépendent des contrats de mission que le porté négocie, les rémunérations sont en général assez élevées compte tenu des profils qualifiés des professionnels en portage [site à qui s’adresse le portage salarial].
Pour Sylvie D. portée chez MISSIONS-CADRES l’expérience avec sa banque a été plutôt positive : « J’avais démarché la banque en 2010 dans le cadre d’un achat en accession sociale à la propriété. Ma banque m’a demandée 6 fiches de rémunération en portage salarial. Elle a donné le feu vert mais parce que j’avais un apport très important dans la balance suite à mon divorce (45% de la somme avec des frais de notaire réduits). Ils ont aussi fait le calcul du risque car l’accession sociale d’un 90 m 2 dans une zone chère frontalière avec la Suisse était de plus de 30% moins élevée que les prix du marché dans le neuf privé. Or, pour cette accession, aucune exigence de rester pendant plusieurs années dans le logement ou de le revendre à des prix bloqués n’était demandée. Du coup, la banque savait pertinemment qu’en cas de non paiement, elle rentrerait dans ses frais. Et puis les traites mensuelles étaient 15% moins élevées que le loyer. »
Malgré ces atouts et selon les réticences toujours existantes des banques (quel que soit le profil d’ailleurs !), voici quelques conseils pour mettre toutes les chances de son coté pour obtenir un crédit.
2. Opter pour un CDI en portage salarial
En signant un contrat de portage salarial, le consultant porté peut choisir entre un contrat à la mission, un CCD ou un CDI. Le CDI est perçu comme un facteur de stabilité professionnelle qui traduit la relative régularité des missions du porté sur du long terme.
3. Lisser sa rémunération mensuelle pour présenter des revenus stables à la banque
En portage salarial, il est possible de lisser ses rémunérations [lien site calculez votre rémunération], c’est-à-dire de choisir un revenu moyen stable en prévoyant ses rentrées financières plutôt que des revenus très hauts pendant un mois puis plus faibles le mois suivant. C’est faisable quand le développement clientèle du porté est bien maîtrisé et quand il a des clients réguliers.
4. 3 bulletins de rémunération consécutifs en portage salarial demandés dans le meilleur des cas
Dans le meilleur des cas, les banques demanderont 3 mois de rémunération consécutive, mais elles peuvent aussi être plus exigeantes. Il faut savoir que les indépendants ou petits entrepreneurs ont généralement, eux, les résultats des 2 ou 3 dernières années d’activité à fournir. Pour optimiser ses chances, le futur emprunteur porté peut fournir la totalité de ses bulletins de rémunération ou une attestation récapitulative annuelle fournie par sa société de portage salarial.
5. Solder tous les petits crédits en cours
La règle vaut pour tout le monde… Mieux vaut éviter d’avoir d’autres crédits, y compris un crédit revolving et mieux vaut éviter de gros écarts de budget de consommation courante. Le crédit ne doit pas dépasser 33% du revenu mensuel moyen. Les professionnels du secteur http://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/credit/021631058121-credit-immobilier-qui-peut-emprunter-en-2016-1193551.php
conseillent de gérer son compte courant sans découvert pendant un an avant la demande de crédit.
6. Avoir un apport suffisant et un taux d’endettement en dessous de 33% des revenus
Même si certains arrivent à négocier un achat immobilier avec un très faible taux d’emprunt, les banques demanderont en règle générale un apport qui couvre tous les frais notariés dont les droits de mutation [www.frais-de-notaire.fr › Droits de mutation]
7. Faire appel à un courtier en crédit immobilier pour augmenter ses chances
Un courtier en crédit immobilier est un intermédiaire entre la banque et le futur acquéreur qui négocie les meilleures conditions du prêt pour les deux parties. Il est soit rémunéré en tant qu’apporteur d’affaires par la banque, soit par l’acquéreur. Son rôle consiste à vous aider à trouver le meilleur crédit au meilleur taux selon votre dossier.
8. Vérifier si on est éligible au PTZ
La première des choses est de vérifier si vous êtes éligible au Prêt à Taux Zéro www.logement.gouv.fr/ptz qui dans certains cas peut-être très élevé. Pour Sylvie D. « le prêt à taux zéro pour ma situation s’élevait à 79 000 € ! Je n’en revenais pas. Et j’ai bien fait de ne pas remettre à plus tard l’achat alors que j’avais 5 ans pour l’acquisition car l’année suivante, les conditions concernant les normes écologiques des bâtiments ont changé. »
Les banques considèrent ce prêt comme un apport personnel.
9. MISSIONS-CADRES souscrit à Action Logement (ex 1% patronal)
Comme 220 000 autres entreprises, MISSIONS-CADRES société de portage salarial [site notre mission] est assujettie au versement de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction. Cette participation permet aux portés de MISSIONS-CADRES de bénéficier – dans certains cas et selon les ressources – d’un crédit à un 1% pour l’achat d’un logement dans l’ancien comme résidence principale. Les montants varient de 7 000 à 25 000 € en fonction de la zone concernée.
Action Logement finance également des prêts pour des travaux ou pour un agrandissement et accompagne les personnes en difficulté en cas de retard de paiement de loyer.
Pour en savoir plus : http://actionlogement.fr/produits-services
Le conseil en plus
Une condition suspensive d’obtention de crédit avant la signature d’un compromis de vente
Cette clause est primordiale pour ne pas avoir à payer des pénalités si la vente doit être annulée car vous n’avez pas obtenu votre crédit.
